Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes que se toman a lo largo de la vida. Aunque el proceso de compra a veces puede generar ciertas dudas en el comprador, lo mejor es contactar a un agente especializado que pueda ayudar en la decisión de compra, mostrándote las mejores propiedades según tus necesidades y acompañándote durante todo el proceso.
Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes que se toman en la vida. Aunque el proceso de compra a veces puede generar ciertas dudas en el comprador, lo mejor es contactar a un agente especializado que pueda ayudarte en la decisión de compra, mostrándote las mejores propiedades de acuerdo a tus necesidades y acompañándote durante todo el proceso.
En Pure Living Ibiza contamos con más de 12 años de experiencia en la compra y venta de propiedades en diferentes áreas de Marbella e Ibiza, por eso queremos ayudarte a resolver las preguntas más frecuentes que tienen los compradores al adquirir una propiedad.
El primer paso para comprar una propiedad en Ibiza es encontrar la propiedad de tus sueños. Para ello, es vital contar con la experiencia de uno de nuestros agentes inmobiliarios, quienes te guiarán mostrándote las propiedades que mejor se adapten a tus necesidades en las mejores zonas conocidas de Ibiza.
Pure Living recomienda que contrates los servicios de un abogado especialista local. Trabajamos con las mejores oficinas en Ibiza, quienes te recomendarán el profesional que mejor se ajuste a tu perfil; alguien que hable tu idioma, con amplios conocimientos en bienes raíces, impuestos y contratos comerciales, y que también te ayudará a obtener tu Visa de Oro si la necesitas en el futuro.
El primer paso es formalizar tu oferta por la propiedad y retirarla del mercado, protegiendo así tu interés de compra. Una vez que los términos de la compra se han discutido y el vendedor acepta la oferta, se genera un acuerdo vinculante, que se sella mediante la firma de un contrato de reserva. Esto incluye el pago de un depósito para reservar la propiedad antes del intercambio de un contrato de compra privado.
Este depósito de reserva es completamente reembolsable en caso de que los controles realizados por nuestros abogados revelen cualquier obstáculo legal que afecte el proceso de compra.
La reserva se acompaña de un pago del 1% en nuestra cuenta de cliente para asegurar la propiedad y evitar que se muestre a posibles clientes.
La compra de una propiedad en España conlleva, tanto para residentes como no residentes, una serie de obligaciones fiscales que deben cumplirse:
a) Propiedades Nuevas:
El impuesto IVA es aplicable a la compra de propiedades nuevas y parcelas urbanas (que nunca hayan sido transferidas antes). Asciende al 10% del precio de compra, y al 21% para la compra de parcelas urbanas. Este impuesto debe pagarse en cada plazo.
Además, la obtención de la escritura de título también está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es del 1,5% para propiedades por debajo de 1.000.000 €, y del 2% para propiedades por encima de esa cantidad.
b) Reventas:
Cuando las propiedades ya han sido transferidas anteriormente, la tasa aplicable no es el IVA, sino el impuesto ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). La tasa del ITP se calcula según la siguiente escala:
0 € – 400.000 €: 8%
400.000 € – 600.000 €: 9%
600.000 € – 1.000.000 €: 10%
1.000.000 € – 2.000.000 €: 11%
>2.000.000: 13%
Cabe destacar que los costos totales asociados con una transacción de compra de propiedad suelen ser entre el 10% y el 15% del precio de compra (sin hipoteca involucrada).
El impuesto IBI debe pagarse al Ayuntamiento correspondiente cada año, en un solo pago que se realiza entre agosto y noviembre (este es el período habitual, pero puede cambiar según cada Ayuntamiento). Nosotros podemos asegurar que este pago se realice mediante domiciliación bancaria desde tu cuenta bancaria española.
Toda persona que posea propiedades en España debe presentar una declaración de impuestos ante las autoridades fiscales españoles. La Oficina de Impuestos calcula un Ingreso Imputado anual como un porcentaje (1,1% al 2% dependiendo del Ayuntamiento) del Valor Catastral de los bienes inmuebles. Es importante tener en cuenta que el Valor Catastral suele ser significativamente menor que el valor de mercado. Sobre el Ingreso Imputado, se aplica un Impuesto sobre la Renta del 24% para ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea y del 19% para residentes fiscales en la Comunidad Económica Europea (CEE).
Si decides alquilar tu propiedad, el Impuesto sobre la Renta mencionado anteriormente no se aplica para los períodos en los que la propiedad está ocupada, y se debe presentar una declaración de impuestos por separado.
En ese caso, pagarás el Impuesto sobre la Renta por Alquileres. Como norma general, el porcentaje de impuesto que pagas sobre las ganancias es del 24% para ciudadanos no pertenecientes a la UE y del 19% para residentes fiscales en la CEE.
Recomendamos que cualquier persona que posea una propiedad en España, pero que no sea residente durante todo el año, designe a un «representante fiscal» que llevará a cabo todos los trámites necesarios ante las autoridades fiscales. También ofrecemos este servicio, así que consulta con nuestro departamento fiscal para no residentes al respecto.
El impuesto sobre ganancias de capital se paga en base a la diferencia entre el precio de compra original de una propiedad y el precio de venta. Este impuesto se aplica al vendedor y se grava al 19% en el caso de no residentes.
Cualquier persona que compre una propiedad a un no residente debe retener el 3% del precio de compra, que luego se paga a las autoridades fiscales a cuenta de cualquier responsabilidad del vendedor. El vendedor tiene un plazo de 3 meses para pagar el resto de este impuesto a las autoridades fiscales. En algunas situaciones, el impuesto adeudado puede ser inferior al 3% retenido, en cuyo caso se debe reclamar la diferencia ante la oficina de impuestos. Estaremos encantados de ayudarte en este asunto.
Si eres (no) residente en España, es posible que debas pagar el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre Grandes Fortunas. Estos impuestos se aplican a todas las posesiones que tengas en España (si no eres residente) o a todas las posesiones en todo el mundo (si eres residente).
En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio, cada región tiene el poder de regular este impuesto. Para los no residentes, el impuesto comienza cuando una persona tiene un patrimonio neto de más de 700.000 € (en España) o cuando el patrimonio bruto supera los 2 millones (en España). En las Islas Baleares, la escala aprobada desde 2022 es la siguiente:
El Impuesto Temporal de Solidaridad sobre Grandes Fortunas es un impuesto estatal y comienza para un no residente cuando la persona tiene activos por más de 3.000.000 € en España. Este impuesto opera como un impuesto sustitutivo del Impuesto sobre el Patrimonio, por lo que no hay duplicación de impuestos. Las cantidades pagadas en relación con el impuesto sobre el patrimonio son deducibles como parte integral de la cuota a pagar por el Impuesto Temporal de Solidaridad, por lo que en la mayoría de los casos el resultado es que este impuesto no se paga.
La tasa aplicable para el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre Grandes Fortunas es:
Hay varias formalidades básicas que debes tener en cuenta al completar el proceso de compra de una propiedad en España:
Para ser tu representante legal en España, es esencial que otorgues un Poder Notarial a nuestro favor para que podamos actuar en tu nombre. Con este poder, podemos firmar contratos, escrituras y toda la documentación relacionada con el proceso de compra. Redactaremos el Poder Notarial que podrá ser firmado, a tu conveniencia, ya sea en España o en el país de tu preferencia. Cuando sea aplicable, también proporcionaremos instrucciones para que el Poder sea sellado con el Apostillado de La Haya o legalizado consularmente, lo que lo hará válido en España.
El NIE es el número de identificación que utilizan los extranjeros en España, y es emitido por las autoridades policiales. Sin este número de identificación, es imposible comprar propiedades en España o firmar contratos de servicios públicos. Las solicitudes para obtener un número de NIE suelen tardar cierto tiempo en procesarse, por lo que es muy importante presentar tu solicitud al comienzo del proceso de compra.
Es esencial tener una cuenta en un banco español para contratar servicios públicos y pagarlos por domiciliación bancaria. Podemos abrir una cuenta bancaria en España en tu nombre.
Aunque no es obligatorio tener un testamento en España, te recomendamos que lo hagas. Un testamento español suele facilitar y agilizar los procedimientos en España. Sin un testamento español, finalizar un procedimiento de herencia puede llevar hasta uno o dos años en algunos casos. Las autoridades españolas aplican penalizaciones fiscales si estos asuntos no se tramitan de manera oportuna.
Según la ley española, cuando una propiedad es propiedad conjunta de dos personas y una de ellas fallece, su parte no se transfiere automáticamente al otro titular. Se transferirá de acuerdo con el Testamento del fallecido o, si no hay testamento, de acuerdo con las leyes de sucesión intestada.
Para obtener un NIE, debes cumplir al menos uno de estos tres requisitos:
También debes seguir estos pasos:
Solicitar una cita previa en el Departamento de Inmigración.
Rellenar el formulario EX18, que se puede descargar aquí.
Una vez completado, debes imprimirlo y presentar el original y una fotocopia el día de la cita, junto con tu pasaporte, una fotocopia del mismo y la documentación correspondiente que demuestre que cumples al menos uno de los requisitos mencionados anteriormente. También debes mostrar el comprobante de pago bancario del Modelo 790 Código 012.
Una vez que se hayan resuelto todas las preguntas más frecuentes sobre la compra de una propiedad en Ibiza, desde Pure Living Ibiza queremos enfatizar que el proceso de compra de bienes raíces en España es un proceso extraordinariamente seguro, ya que las transacciones se canalizan a través de un «doble sistema público de garantías», compuesto por el Notario y el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, alentamos a todos los posibles compradores interesados en Ibiza a aprovechar la oportunidad de adquirir una propiedad en una de las zonas más reconocidas de España.
Si tienes más preguntas o necesitas ayuda en el proceso de compra de una propiedad en Ibiza, no dudes en contactarnos. Nuestro experimentado equipo de Pure Living Ibiza está aquí para ayudarte en cada paso del camino.
A close and efficient team, with hundreds of sales and thousands of rentals behind them, and an extreme knowledge of the most exclusive areas of Marbella. This is what we offer our clients. We will be delighted to help you on any matter you need.
Javier NietoCEO / Director General
javier@purelivingibiza.com